（1993年7月14日深府[1993]283号发布）

第一章　总  则

　　第一条  为加强对宝安、龙岗区（以下简称两区）的规划、国土管理，把深圳市建设成国际性现代化大都市，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市规划法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和有关法律、法规的规定，制定本暂行办法。

　　第二条  深圳市人民政府（以下简称市政府）依据国家有关法律、法规，对两区的土地实行统一规划、统一征用、统一开发、统一出让、统一管理。深圳市规划国土管理部门（以下简称市规划国土管理部门）在两区设立派出机构（以下统称派出机构），派出机构受市规划国土管理部门和区政府的双重领导，负责对本暂行办法的组织实施和监督检查。

　　第三条  两区的土地必须严格按照深圳市总体规划进行建设，任何单位或个人不得违反。

　　第四条  两区国有土地实行有偿有期使用制度。土地使用权依法出让、转让、出租、抵押或者用于其他经济活动。

　　第五条  派出机构按本暂行办法给农村集体组织划定非农建设用地（指各行政村集体的工商用地、村民的住宅用地及农村道路、市政、绿地、文化、卫生、体育活动场所等公共设施用地）范围，其余农业用地不得擅自改为非农建设用地。

　　第六条  除派出机构外，其他单位和个人均不得征用或出让集体所有的土地。

　　未经征用的集体所有土地或未经派出机构划定的农村非农建设用地，不得进行开发建设。

　　第七条  派出机构对城市建设规划区范围内的集体所有土地或范围外的预留用地实行分期分批征用或一次性征用。

　　统一征用集体所有土地的各项补偿费和安置补助费，参照《深圳经济特区征地拆迁补偿办法》的有关规定办理。

　　第八条  国有土地的使用者应按规定交付土地使用权价款（含土地使用权出让金、土地开发费、市政配套设施费，以下简称地价款）、土地使用费及有关税费。土地使用费的交纳标准和交付办法由派出机构制定并报市政府授权的部门批准后执行。

　　第九条  房地产转让时，如发生土地增值，转让方应交纳土地增值费。土地增值费的收取标准及计算办法参照深圳经济特区的有关规定执行。

　　第十条  地价款、土地使用费、土地增值费等收入作为区土地开发基金，用于城市建设和土地开发，不得挪作他用。土地开发基金的管理及使用办法，由区政府制定，市政府监督执行。在适当时候，土地收益实行市、区两级分成。

　　第十一条  土地使用权的出让、转让、出租、抵押、继承、赠与、交换、终止，应向派出机构登记。

　　两区实行房地一体化管理体制。土地使用权发生转让、出租、抵押、继承、赠与、交换时，其地上建筑物及其他附着物随之转让、出租、抵押、继承、赠与、交换。登记办法参照《深圳经济特区房地产登记条例》执行。

　　第十二条  凡经市政府或市规划国土管理部门批准成立的房地产开发公司，在两区进行房地产开发经营活动时，应在土地所在区办理税务登记。

第二章  规划管理

　　第十三条  两区辖区范围为城市规划区。

　　根据深圳市（含特区、宝安区、龙岗区）“三位一体”的总体规划要求，两区应发展成若干个新型的卫星城组团。

　　第十四条  两区区域总体规划由市规划国土管理部门组织编制，报市政府审批。

　　各卫星城组团的规划（即分区规划），由派出机构负责组织编制，报市政府授权的部门审批。

　　各卫星城组团以外的工业区，综合开发区的规划由派出机构组织编制，报市规划国土管理部门和区政府联合审定。

　　市政府确定的重点地区和重点工程项目的规划由市规划国土管理部门或者项目主管部门组织编制，报市政府审批。

　　第十五条  两区的总体规划、分区规划、工业区规划以及各专项规划应互相协调，局部规划服从总体规划。

　　编制各项规划，必须从实际出发，根据全市社会经济发展的总目标，合理地制定发展规模、各项建设标准、定额指标以及开发程序。规划必须贯彻合理利用土地、节约用地、保护水源和农业保护区的原则，充分考虑资源、环境容量。

　　第十六条  经批准的各项规划，任何单位和个人不得擅自改变，确需调整时应按程序报原审批机关批准。

第三章  国有土地使用权出让的管理

　　第十七条  国有土地使用权的出让，由派出机构按计划组织进行。年度的土地开发和供应计划由派出机构会同区有关部门编制，经区政府同意后，于每年第三季度向市规划国土管理部门报送。经市规划国土管理部门综合协调，纳入全市年度土地开发和供应计划，由市政府批准后实施。需突破年度计划的，由市规划国土管理部门报市政府审批。

　　第十八条  国有土地使用权出让采用协议、招标和拍卖的方式。

　　第十九条  以协议方式出让土地使用权的范围：

　　（一）工业用地；

　　（二）福利商品房用地；

　　（三）微利商品房用地；

　　（四）国家机关、部队、文化、教育、卫生、体育、科研和市政设施等非营利性用地；

　　（五）旧城旧村改造用地。

　　申请协议使用土地的单位或者个人，应向派出机构申请，并提交有关文件或资料。派出机构审查同意后，报市国土管理领导小组或其授权的部门批准。

　　本条第一款规定范围以外的用地，报经市国土管理领导小组或其授权的部门批准，用地者可通过协议方式取得土地使用权，交纳地价款。

　　第二十条  采用招标、拍卖方式出让土地使用权的，招标、拍卖的程序，按照市政府的有关规定执行。

　　第二十一条  土地使用权取得者应与市规划国土管理部门签订土地使用权出让合同（以下简称出让合同），明确双方的权利和义务，并按规定交纳地价款。出让合同采取全市统一的格式。

　　第二十二条  受让人应按出让合同规定的期限交纳地价款，逾期不交的，市规划国土管理部门有权解除合同，并可请求违约赔偿。

　　市规划国土管理部门应按出让合同的规定，提出让的土地使用权。未按合同规定提供土地使用

　　权的，受让人有权解除合同，并可请求违约赔偿。

　　第二十三条  受让人应持出让合同及有关资料到派出机构办理建筑报建手续。

　　受让人应在付清全部地价款后三十日内到派出机构办理土地使用权出让登记，领取房地产权利证书。

　　第二十四条  以协议方式出让土地使用权的地价标准由市规划国土管理部门制定。

　　第二十五条  国有土地使用权取得者应向派出机构交纳土地使用费。土地使用费分甲、乙两种收费标准。甲种收费标准适用于有偿用地，乙种收费标准适用于原行政划拨用地。

　　第二十六条  国家机关、部队、文化、教育、卫生、体育、科研、市政公共设施和公益事业等非营利性用地的土地使用权出让金、市政配套设施费、土地使用费的减免办法按市政府有关规定执行。

　　第二十七条  土地使用权出让年限按市有关规定确定。

　　本暂行办法颁布前，没有确定土地使用年限的，土地使用权取得者应向派出机构申请办理确定土地使用年限手续，派出机构应按市有关规定确定其土地使用年限。

　　第二十八条  受让人需要改变出让合同规定的土地用途和规划要求的，必须报市规划国土管理部门批准，经批准后受让人应按规定补足地价款，签订土地使用补充合同。

　　第二十九条  需要临时使用土地作非农建设的，应向派出机构申请，经批准后，按规定交纳临时用地租金，与派出机构签订临时用地合同。临时用地的年限一般不超过两年。

　　第三十条  通过招标、拍卖方式取得土地使用权的单位或个人，可按市有关规定取得该地块的房地产专项经营权。

　　以其他方式已合法取得土地使用权的，经批准在补足市场地价款后，土地使用者可将土地使用权进行转让、出租、抵押。

　　第三十一条  土地使用年限届满，土地连同该土地上的建筑物及其他附着物无偿归政府所有，土地使用者应交出房地产权利证书，并办理注销登记手续。

　　第三十二条  土地使用年限届满，土地使用者可以在期满前六个月内向市规划国土管理部门申请续期，经批准后重新签订出让合同，并交付地价款和办理土地使用权登记手续。

第四章  国有土地使用权转让、出租、抵押的管理

　　第三十三条  土地使用者可将依法取得的土地使用权进行转让、出租和抵押。

　　第三十四条  土地使用权转让，应同时具备下列条件：

　　（一）付清全部地价款；

　　（二）领有房地产权利证书；

　　（三）除地价款外，投入开发建设的资金已达投资总额的20％。

　　第三十五条  预售商品房，除具备第三十四条规定的条件外，必须经派出机构批准，领取《房地产预售许可证》或《房地产外销许可证》后，方可进行。

　　第三十六条  土地使用权转让方式由转让双方商定，转让双方应签订土地使用权转让合同，并于合同签订之日起十五日内，向派出机构办理土地使用权变更登记手续，交纳土地增值费，换领房地产权利证书。

　　第三十七条  凡转让减免地价款的土地使用权，应经派出机构批准，按市场价格补足地价款后，方可进行。

　　第三十八条  土地使用权转让价格明显低于市场价格的，派出机构有优先购买权。

　　第三十九条  凡有下列情形之一者，可在两区购买商品住宅：

　　（一）有深圳市常住户口者；

　　（二）内地个人在深圳市办实业投资超过50万元者；

　　（三）应聘在两区工作的专业技术人员；

　　（四）在深圳市注册的企业、事业单位及其他经济组织。

　　第四十条  境外人士可以在两区购买经批准的外销商品住宅。

　　第四十一条  土地使用者领有房地产权利证书和按出让合同规定的期限完成开发建设的，其土地使用权随同地上的建筑物、构筑物和附着附可以出租。

　　第四十二条  土地使用权出租，参照《深圳经济特区房屋租赁条例》的规定执行。

　　第四十三条  土地使用权抵押，双方应签订抵押合同。

　　抵押双方必须于签订合同之日起十五日内到派出机构办理登记手续。合同终止之日起十五日内办理注销手续。

　　第四十四条  抵押人到期未能偿还债务或者在抵押合同期间宣告解散、破产的，抵押权人可以依照法律、法规和抵押合同的规定处分抵押物。处分抵押物的所得，依法交纳有关税费后，抵押权人有优先受偿权。

　　需拍卖抵押房地产的，抵押权人应委托深圳市不动产拍卖行进行。

　　第四十五条  因处分抵押财产而取得土地使用权的，应依照规定办理过户登记。

　　第四十六条  原行政划拨土地使用权的转让、出租、抵押按照国家有关规定执行。

　　第四十七条  土地使用权转让、出租、抵押后，新的土地使用权取得者必须履行原出让合同规定的义务。

第五章  农村集体或个人使用土地管理

　　第四十八条  两区农村的非农建设用地范围，由派出机构划定。用地标准为：

　　（一）各行政村的工商用地，按每人100平方米计算；

　　（二）农村居民住宅用地，每户基底投影面积不超过100平方米；

　　（三）农村道路、市政、绿地、文化、卫生、体育活动场所等公共设施用地，按每户200平方米计算。在城市建设规划区范围外的，可按每户300平方米计算。

　　各行政村的户数和常住人口数以一九九三年一月一日公安部门登记为准。

　　第四十九条  城市建设规划区范围内的农村集体或个人使用的非农建设用地，属国有土地。用地单位或个人应向派出机构申请领取房地产权利证书。此类用地暂免交土地使用费。城市建设规划区范围外的农村集体或个人使用的非农建设用地，属集体所有土地，未经市规划国土管理部门批准不得转让。

　　第五十条  划定工商控制用地数量时应考虑原批准用地情况，如果原批准用地数量超出本暂行办法第四十八条规定标准的，且为农村集体自用的，可以继续使用，但不再划给工商用地。超出部分的土地属国有土地，视为行政划拨用地，使用者暂免交土地使用费。

　　第五十一条  国家机关、集体、企、事业单位的干部、职工，其配偶是农民，并参加生产劳动及分配的，可给予建房用地，但不得再享受福利房、微利房的待遇；华侨、港、澳、台同胞，如有直系新属（指父母、子女等）是农村居民，并在本村（镇）居住的，也可给予建房用地。具体由两区核准户数，统一在农村非农建设用地范围内拨地，集中统建。

　　第五十二条  农村私人住宅建设，应以村为单位统一规划，统一标准，提倡统建。

　　第五十三条  水源保护区范围内禁止建设有污染的项目，此范围内的行政村的工商用地，由派出机构按市的有关规定，统一规划，适当易地安排。

第六章  罚  则

　　第五十四条  非法占用土地的，由派出机构责令其退还非法占用的土地，期限拆除或者没收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施并处以罚款。

　　第五十五条  转让、抵押、出租土地使用权，未按规定办理登记的，派出机构应予以纠正，并可根据情节给予警告。经警告后仍不纠正的，视同非法转让土地，可按《中华人民共和国土地管理法实施条例》第三十一条规定处理，情节较重的，经市政府批准，收回其土地使用权。

　　第五十六条  未经批准，擅自改变土地用途的，由派出机构责令改正，拒不改正的，限期拆除或者没收违法建筑物、构筑物或者其他设施。

　　第五十七条  买卖或者以其他形式非法转让集体所有土地的，按《中华人民共和国土地管理法》第四十七条规定予以处罚。

　　第五十八条  违反本暂行办法第三十九条、第四十条规定销售商品住宅的，其签订的房地产买卖合同无效，派出机构可根据违章情节，对开发单位予以罚款，直至提请市规划国土管理部门取消其开发经营资格。

　　第五十九条  当事人对行政处罚决定不服的，可以在接到处罚决定通知书之日起十五日内，向执罚机关的上一级机关依法申请复议或者向人民法院起诉，期满不申请复议、不起诉又不履行的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。按本暂行办法规定，执罚机关为派出机构的，当事人申请复议应向市规划国土管理部门提出。

第七章  撤县改区前非法用地的处理

　　第六十条  本暂行办法颁布前，农村集体单位或者其他单位未经县级以上人民政府批准已推土、尚未建设的土地，属非法占地。已转让、出租的，其签订的转让、出租合同属非法合同，不予承认。派出机构应将该地强行征为国有，推土发生的费用不予补偿。如推土范围被纳入农村非农控制用地范围的，该用地按农村非农控制用地性质处理。由派出机构重新核定，分别情况处理。

　　第六十一条  农村集体单位转让属农村非农用地标准以内的土地（不包括宅基地），免予处罚，该地转为国有，视为有偿用地。

　　农村集体单位或镇经济发展公司非法转让土地（包括转让县级以上人民政府批准其自用的土地，其地上已建成建筑物），由派出机构处以非法所得百分之二十至百分之五十的罚款。其他单位或者个人非法转让土地的，由派出机构没收其非法所得。

　　农村集体单位非法出租土地使用权作非农用途（不包括农村非农建设用地范围内的用地），租期超过八年的（其地上已建成建筑物），视为非法转让土地，由派出机构按上款规定处罚。

　　第六十二条  农村集体单位未经批准与其他单位合作建房（即一方出地，一方出资，合作建房 分成或分利润），如该地在农村非农建设用地标准以内的，免予处罚，承认双方签订的合同，该地转为国家所有，视为有偿用地。如该地在农村非农建设用地标准以外，由派出机构对农村集体单位按本暂行办法第六十一条第二款的规定予以处罚；对合作建房的另一方，按本暂行办法第六十五条规定的罚款标准予以处罚，该地转为国家所有，视为有偿用地。农村集体单位未经批准与个人合作建房的，其合作合同无效。

　　第六十三条  农村集体单位以及未合法取得农村集体土地使用权的用地者，没有办理用地或报建手续，已建成的建筑物与规划有矛盾的，按以下规定处理：

　　（一）未取得县级以上人民政府用地批准文件，又没有办理报建手续的，由派出机构责令用地者限期拆除，期满仍不拆除的，依法实行强制拆除，不作任何补偿。

　　（二）未取得县级以上人民政府用地批准文件，但已办理报建手续的，该建筑物作拆除处理，可酌情补偿。

　　上述拆除后的土地由派出机构征为国有。

　　第六十四条  农村集体单位没有办理用地或者报建手续，已建成的建筑物与规划没有矛盾，且在农村非农建设用地标准以内的，免予处罚；如该地在农村非农用地标准以外的，按照建筑面积每平方米处以15元以上50元以下的罚款，该地转为国家所有，视为行政划拨用地，按规定交纳土地使用费。

　　第六十五条  本村集体单位以外的其他用地单位，非法受让农村集体土地，已建成的建筑物与规划没有矛盾的，按下列规定处罚后，该地转为国有，视为有偿用地：

　　（一）工业用地：按建筑面积每平方米处以50元以上100元以下罚款。

　　（二）住宅（包括别墅）用地：按建筑面积每平方米处以200元以上500元以下的罚款。

　　（三）商业用地：按建筑面积每平方米处以300元以上600元以下的罚款。用地单位非法受让镇经济发展公司土地使用权，已建成的建筑物与规划没有矛盾的，按上述规定处罚。

　　第六十六条  农村集体单位未经批准，已建成的公共设施与规划没有矛盾的，免予处罚。

　　本村以外的单位或个人非法受让农村宅基地，其所签订合同一律无效，不予登记发证。

　　第六十七条  用地单位擅自改变原批准的土地用途，影响城市规划的，由派出机构责令限期拆除该建筑物；不影响城市规划的，按建筑面积每平方米处以200元以下的罚款。

　　第六十八条  农村村民未经批准建私房，影响城市规划的，由派出机构责令限期无偿拆除；不影响规划的，作如下处理：

　　（一）该户村民尚未建有新房的，又不超过规定占地面积的，免予处罚；

　　（二）该户村民尚未建有新房的，超过规定占地面积的，超过部分按每平方米处以100元以下的罚款，所建私房准予留用。

　　第六十九条  任何单位或者个人未经批准与农村村民合作建房的（即一方出地，一方出资建房分成的），合作建房合同无效。由出地村民退还出资方的建房款，该住宅留给村民使用。

　　第七十条  农村村民每户建有两幢以上住宅的，由派出机构根据该村民家庭人口构成和办理用地报建手续的情况酌情处理。

　　第七十一条  本暂行办法颁布前，单位或者个人非法用地的，应于1993年12月31日前向派出机构申报，逾期从重处理。

　　第七十二条  政府工作人员非法批地、非法审批报建手续、贪污受贿，或者在办理用地、报建手续中弄虚作假、徇私舞弊的，由市、区政府监察部门依法查处；构成犯罪的，依法追究其刑事责任。

第八章  附  则

　　第七十三条  市规划国土管理部门可根据本暂行办法制订实施细则。

　　第七十四条  深圳市及原宝安县在本暂行办法发布前实施的有关规划、国土的管理规定与本暂行办法不一致的，以本暂行办法为准。

　　第七十五条  本暂行办法自发布之日起施行。